Grundsatzbeschluss zum kommunalen Baulandmanagement

Sehr geehrter Herr Gerharz, sehr geehrter Herr Bürgermeister,

die FDP Fraktion bittet Sie, unseren nachfolgenden Antrag zu TOP 12 zunächst im Rahmen der Sitzung des PStA zu berücksichtigen:

1.

Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung lehnt es ab, dem Rat zu empfehlen, den sogenannten Grundsatzbeschluss zu fassen.

2. Hilfsweise:

Der  Bürgermeister soll diesen Beschluss zunächst inhaltlich und sprachlich überarbeiten,  aber auch vor allen Dingen rechtlich durch den Städte- und Gemeindebund und/oder durch eine Rechtsanwaltskanzlei auf rechtliche Wirksamkeit  prüfen lassen und sodann dem PStA wieder zur Vorberatung vorlegen, bevor der Rat hierüber entscheidet.

Begründung:

Nach Auffassung der FDP Fraktion kann und darf der Rat aus einer Vielzahl von Gründen den Grundsatzbeschluss in der vorliegenden Form nicht fassen.

1. Keine rechtliche Prüfung erkennbar

Es lässt sich schon nicht feststellen, dass eine Kommune in NRW bereits einen solchen inhaltsgleichen Beschluss gefasst hat. Es gibt dort verschiedene einsehbare Fassungen, jedoch keine ist nur annähernd so „radikal“ wie die hiesige. Herr Dr. Dransfeld hat hiesiger Kenntnis namentlich keine Referenzkommune benannt. , was bereits genügende Veranlassung gibt, den Städte- und Gemeindebund NRW einzubinden.  

Neben durchgreifenden politischen Bedenken der FDP Fraktion werden durch den Beschluss das Rechtsstaatsgebot, das Grundrecht auf Eigentum gem. Art 14 GG und die Vorschriften den Baugesetzbuches unmittelbar tangiert, so dass eine eingehende rechtliche Prüfung geboten erscheint.

Den Protokollen und Arbeitsmaterialien des Arbeitskreises Baulandmanagement ist eine vertiefende rechtliche Darstellung zur Zulässigkeit und  rechtlichen Tragweite des Beschlusses nicht zu entnehmen.

Dass der Grundsatzbeschluss rechtliche Auswirkungen haben soll, ist immanenter Beschlussinhalt. Diese gibt eine Stichtagsregelung zum 01.10.2019 vor und soll – so können die Regelungen nur verstanden werden -, eine Selbstbindung der Verwaltung und des Rates für die Zukunft vorgeben, die den Rahmen verwaltungsrechtlicher Entscheidungen und Abwägungen sowie die Reichweite  verwaltungsrechtlichen Ermessens verbindlich bestimmen sollen.

2. Rechtliche Prüfung notwendig

Von dieser Selbstbindung der Verwaltung und des Rates sind in Zukunft wiederum die Grundstückseigentümer unmittelbar betroffen, denn diese sollen, dies ist das klar formulierte Ziel des Grundsatzbeschlusses, gezwungen werden, ihre Grundstücke an die Stadt im Rahmen des kommunalen Zwischenerwerbs zu verkaufen,- und dies zu Konditionen, die bewusst und zielgerichtet erheblich die Stadt begünstigen. Kurz gesagt: Ohne Verkauf an die Stadt gibt es generell  keinen Bebauungsplan, der Baurecht schaffen würde. Der Eingriff in das Eigentumsrecht des Bürgers / der Bürgerinnen ist gewollt und klar als Ziel vorgegeben.

Offenbar – dies kann man nur indirekt aus dem Beschluss schließen – leitet man dieses Recht aus dem gesetzlichen Planungsmonopol einer Stadt gem. § 1 Abs. 3 BauGB ab, wo es heißt:

„Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.“

Wie jedes andere Gesetz auch unterliegt die Vorschrift dem Rechtsstaats- und Abwägungsgebot und ist im Lichte der Grundrechte zu interpretieren. Sie rechtfertigt keine Abpressung von Grundstücken aus anderen, vom Gesetz nicht vorgegebenen Zielen und Gründen. Und „ 1 Abs. 3 BauGB“ spricht von städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsgründen, nicht aber von fiskalischen Gründen. Entwicklungs- und Ordnungsgründe sind erkennbar nicht abhängig von der Frage, wem das betroffene Grundstück gehört. Daher beruht die gewünschte Selbstbindung der Kommune auf offenbar  sachfremden Erwägungen..

Solche Erwägungen werden nur scheinbar unter Ziffer I formuliert.  Es handelt es sich bei den sog. Zielen  nur um eine summarische Aufzählung von Stichpunkten ohne erkennbare Zuordnung und Verbindung zwischen Haupt- und Detailzielen, was bei einer rechtlichen Prüfung, inwieweit die Vorgaben des § 1 Abs. 3 BauGB beachtet wurden, besonders nachteilig ist. Hier bedarf es einer detaillierten und eingehenden Begründung und nicht eine Summe von allgemeinen Stichworten. .

3. Weitere Begründungsmängel

a.

In der Zielsetzung und laut der „Hauptziele“ geht es um Wohnbau und die Deckung von Wohnbedarf. Ohne jedwede Begründung oder vorhergehende Erwähnung bei den Zielsetzungen, also  plötzlich wird aber unter III 1. Absatz auch das Baurecht für Gewerbe mit einbezogen. Hier handelt es sich offenkundig um einen eklatanten Begründungsmangel.

b.

Die Grundsätze zu II verwenden eine Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe wie „Wertzuwachs (nach welcher Berechnung, welchem Stichtag?), den Begriff „Baurecht“ ohne Differenzierung, ob das Recht einem B-Plan oder einer Baugenehmigung entspringt, wie den Begriff „Einzelentwicklung“, den Begriff „zweckmäßige Nutzung“ u.s.w.. Dies macht jeden Absatz interpretierbar und angreifbar.

4. Willkürliche und nicht durchdachte Festlegungen

a.

Begründungslos wird festgelegt, das Flächenmanagement werde bei Bebauungsplänen unter 2000 qm Fläche nicht angewandt. Eine einzelfallbezogene Regelung fehlt. Die Regelung gibt der Stadt im Übrigen den Anreiz, bei einem Baurecht gem. § 34 BauGB dennoch einen Bebauungsplan aufzulegen, wenn das Grundstück über 2000 qm groß wäre, um den Gewinn abzuschöpfen.

Das Rückkaufsrecht des Eigentümers derart zu begrenzen, ist nicht begründet. Weshalb soll der Eigentümer nicht selbst Wohnraum schafft, ob auch für seine Enkel oder Dritte.

Baulücken sind selten größer als 2000 qm. Das Ziel, Baulücken zu füllen, ist nicht nachzuvollziehen, denn der Bauherr hat in der Regel Baurecht aus § 34 BauBG.

b.

Dies gilt auch und vor allen Dingen für die gewünschte Generalität hinsichtlich aller künftigen Bauleitpläne für Flächen ab 2000 qm, einhergehend mit einer Rückübertragungsregelung an den Eigentümer, die sich willkürlich, weil begründungslos liest. Bebauungspläne werden aber oft auch über teils bebaute Gebiete gelegt, um eine Ergänzungsbebauung oder neue Teilbebauung zu ermöglichen (bestes Beispiel Rathausneubau). Der Beschluss würde auch hier gelten, wenn die Stadt nicht schon Eigentümerin wäre und der B-Plan nicht vor der Stichtagsregelung gefällt worden wäre.

5. Gründe für eine Rechtswidrigkeit

Schon allein aus dem Grunde der Generalwirkung liegt hiesiger Auffassung ein Gesetzesverstoß vor, denn letztlich sollen hier die detaillierten Regelungen zu städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen gem. den §§ 165 ff BauGB, die für einzelne, vom Rat festgelegte Gebiete unter bestimmten Voraussetzungen angeordnet werden dürfen, ohne jedwede Einzelbetrachtung und Einzelabwägung angewendet werden. Die Voraussetzungen der §§ 165 ff BauGB werden hier bewusst umgangen.

Gleiches gilt für das Abwägungsgebot als Ausfluss des Grundrechts auf  Rechtsstaatlichkeit, welches wiederum das Verhältnismäßigkeitsgebot beinhaltet, – und dies alles im Lichte des Art. 14 GG (Eigentumsrecht). Die kommunale Planungshoheit ist all diesen Geboten unterworfen,  während der Beschluss den Eindruck vermittelt, die Stadt könne machen, was sie wolle.

Auf die aufgezeigten  eklatanten Begründungsmängel wird zusätzlich verwiesen. Es fehlt auch jede Auseinandersetzung mit der alternativen Möglichkeit vertraglicher Regelungen und Regelungsziele, ohne auf den Eigentumserwerb abzustellen. Genau hier setzen die Grundsatzbeschlüsse anderer Kommunen an.

Ohne eingehende rechtliche Prüfung erscheint das Vorgehen jedenfalls absolut  unverantwortlich.

5. Politische Gründe

Aus hiesiger Sicht ist das Baulandmanagement- Programm geradezu kontraproduktiv, denn die Grundstückseigentümer verkaufen nicht, sondern warten bis zur Aufgabe des Programms ab. Der Vorschlag, den Baulandpreis auf 1/3 des Bodenrichtwerts zu reduzieren, bietet keinerlei Anreiz zum Verkauf, zumal der erzielte Kapitalerlös keine Zinsen abwirft und schwierig wieder anzulegen ist.

Tatsächlich vermittelt der Beschluss den Eindruck staatlicher Erpressung kraft (evtl. rechtswidriger) Ausnutzung des planungsrechtlichen Monopols der Kommune. Das Eigentumsrecht wird enteignungsgleich  in nicht hinnehmbarer Weise ohne jedwede Abwägung mit fehlerhafter Begründung beeinträchtigt. Für eine solche Politik „von oben nach unten“ steht die FDP Fraktion nicht zur Verfügung..

Das Baugesetzbuch ermächtigt die Stadt, für vorweg ausgewählte Gebiete städtebauliches Entwicklungsmanagement zu betreiben. Hier wird das Abwägungsgebot im Einzelfall berücksichtigt, nicht aber bei dem hier vorgeschlagenen Verfahren.

Außerdem hat die Stadt bereits mehrfach große Flächen gekauft, wie z.B. in Brühl Nord, um Flächen zu entwickeln.  Die Auflage für Käufer städtischer Grundstücke, , bei Grundstückskauf müssten der Erwerber auch bauen, wird schon lange praktiziert.

Daher beantragen wir, das Projekt aufzugeben, hilfsweise zunächst eine umfassende rechtliche und inhaltliche Prüfung durchzuführen.

Selbst bei rechtlich positiver Prüfung, die sich die FDP Fraktion ernsthaft nicht vorstellen kann, halten wir das Vorhaben in keiner Weise für Ziel führend.

Investoren, die Wohnraum schaffen wollen, werden schon im Vorfeld abgeschreckt und in andere Kommunen investieren.

Mit freundlichen Grüßen

Jochem Pitz

3. September 2019