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 Dringlichkeitsantrag
zur Ratsitzung vom 26. Juni 2000
Betrifft:
Margaretenhof
 Sehr
geehrter Herr Bürgermeister,
namens und im Auftrag der F.D.P.-Fraktion bitten wir Sie höflich,
den nachfolgenden Antrag wegen seiner Dringlichkeit noch auf die Tagesordnung
der nächsten Ratssitzung am 26. Juni zu setzen:
1.
Der Rat der Stadt Brühl beschließt, dass für die städtischen
Häuser Bergerstrasse 80 bis 102 (Margaretenhof) keine Haushaltsmittel
für Instandsetzungsarbeiten bis zum endgültigen Beschluss
des Rates über die Frage, wie mit den städtischen Häusern
verfahren wird, aufgebracht werden. Hiervon ausgenommen sind nur Haushaltsmittel
für Notreparaturen, zur Aufrechterhaltung der Bewohnbarkeit der
Räumlichkeiten.
2.
Die Verwaltung wird beauftragt, mit der GEBAUSIE mbH zu verhandeln,
damit GEBAUSIE - Mietwohnungen den Mietern der o.g. städtischen
Häuser angeboten werden .
Begründung:
Bekanntlich
hat die Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgesellschaft mbH der Stadt
mitgeteilt, dass das Verkaufsangebot über die o.g. Häuser
Bergerstrasse 80 bis 102 abgelehnt werde. Ein umfassendes, seitens der
GEBAUSIE in Auftrag gegebenes Sanierungsgutachten hat ergeben, dass
sich die Gesamtkosten für die Sanierung aller Häuser bei Eigeneinbau
der Heizkessel-Anlage auf 6.000.000 DM summieren werde.
Soweit der
Rat bei seinen bisherigen Meinungsbild bliebe, das Objekt Margaretenhof
zu sanieren, kämen diese Kosten nunmehr auf die Stadtkasse zu,
wobei man vormals von einem Kostenaufwand von ca. 4.000.000 DM ausgegangen
war.
Bei den vorgenannten
Kosten wird es jedoch nicht verbleiben. Hinzugerechnet werden müssen
Kosten für eine dringend notwendige Kanalerneuerung, die einen
Aufwand zwischen 500.000 DM und 1.000.000 DM erfordern wird.
Schließlich
dürften zu den Sanierungskosten von 6.000.000 DM noch Baunebenkosten
in Höhe von mindestens 600.000 DM hinzukommen, weil die Kostenzusammenstellung
der GEBAUSIE mbH keine Architekten- und Ingenieurkosten beinhaltete,
man vielmehr eine Betreuung des Objekts mit eigenem Personal voraussetzte.
Nach alledem
ist von einem Gesamtfinanzierungsbedarf nicht unter 7.000.000 DM auszugehen.
Dem gegenüber
zu stellen sind die wirtschaftlichen Erträgnisse des Gesamtobjekts.
Der Margaretenhof
hat eine Gesamtwohnfläche von 2.852 Quadratmetern. Dies entspricht
bei 7.000.000 DM einem Kostenaufwand von 2454,42 DM je Quadratmeter
Wohnfläche.
Andererseits
ist die derzeitige Höchst-Sozialbaumiete je Quadratmeter auf 8,85
DM begrenzt. Dies entspricht einer Jahresmiete von 106,20 DM je Quadratmeter.
Die Wohnungen müssten demnach 23 Jahre durchgängig zu Höchstmieten
vermietet werden, um den Aufwand je Quadratmeter zu amortisieren. Auf
das Gesamtobjekt berechnet:
8,85 DM
* 12 * 2.852 qm = maximal erzielbare Jahresmiete von 302.882,40 DM
7.000.000
DM / 302.882,40 DM = 23,12 Jahresmieten
Es dürfte
unstreitig sein, dass sich der Verkaufserlös für ein Mehrfamilien-
Mietshausobjekt nach den erzielbaren Jahresmieten richtet. Derzeit ist
als Verkaufspreis der 12 bis 14 fache Jahresmietzins verkehrsüblich.
Damit liegt
bereits der Sanierungsaufwand exorbitant höher als jeder realistisch
erzielbare Verkaufserlös für das Objekt.
In der obigen
Rechnung ist jedoch nicht der Grundstückswert mit eingeflossen.
Im Falle eines möglichen Abrisses der Häuser könnte das
Grundstück z.B. als Gewerbegrundstück veräußert
werden. Der Grundstückswert wird vorsichtig mit 1.000.000 DM geschätzt.
Damit erhöht sich die Ertragsgrenze ohne Kapitalzinsen auf 26 Jahre
Unberücksichtigt ist ferner geblieben, dass
mit dem Abriss
des Objekts auch die dahinter liegende, bis zur Autobahn reichende Apfelwiese
nutzbar wäre und eine große Gewerbefläche entstehen
könnte. Mit der Sanierung der Häuser wäre jedoch die
Erschließung des hinteren Gartengrundstücks nicht möglich.
Die Unwirtschaftlichkeit
einer Sanierungsmaßnahme durch die Stadt Brühl ist offenkundig
und dürfte ernsthaft nicht bestritten werden.
Weitere wesentliche
Gesichtspunkte sind bei der Entscheidung über die Zukunft des Objekts
mit zu erwägen:
Das Objekt
liegt im Gewerbe-und Industriegebiet und ist im Flächennutzungsplan
auch als solches ausgewiesen. Zukünftige Bewohner könnten
gegebenenfalls im Hinblick auf benachbarte und emittierende Gewerbebetriebe
Unterlassungsansprüche geltend machen oder Mietminderungen wegen
nachteiliger Umwelteinflüsse durchsetzen. Kein Käufer des
sodann sanierten Objekts wird sich diesem Risiko aussetzen.
Darüber
hinaus ist die Lage, der maßgebende wertbestimmende Faktor für
ein Grundstück, schlecht. Der Margaretenhof liegt isoliert im Gewerbegebiet
an der vielbefahrenen Bergerstrasse. Eine Verbesserung dieser Wohnsituation
ist auch bei einer Sanierung nicht zu erwarten, zumal die Stadt, welche
ohnehin über keine Ressourcen an Gewerbegrundstücken verfügt,
an einem Gewerbegebiet Brühl-Ost festhalten wird. Der Verkehrswert
wird daher kaum den 12 fachen Jahresmietzins in Höhe von 3.634.589
DM übersteigen. Der Aufwand von 7.000.000 DM liegt folglich fast
100 % oder 3.365.000 DM über dem Verkehrswert.
Auch die F.D.P.-Brühl
will sich den sozialen Belangen der Mieter nicht verschließen.
Die Grenze des wirtschaftlich Vertretbaren ist jedoch beim Margaretenhof
bei weitem überschritten, zumal die ursprünglichen Kalkulationsansätze
"Makulatur" sind. Diesseitiger Auffassung nach ist der Abriss
der Häuser die einzige dem Steuerzahler gegenüber vertretbare
Lösung.
Dieser Situation
darf sich der Rat der Stadt Brühl nicht länger verschließen,
zumal die Bewohner des Margaretenhofes ein Anrecht auf eine abschließende
Entscheidung haben.
Eine sozialverträgliche
Entmietung des Objekts ist jedoch zweifelsohne möglich. Die Gemeinnützige
Bau- und Siedlungsgesellschaft mbH wäre in der Lage, günstige
Wohnungen anzubieten. Dies wäre auch für den größten
Teil der Mieter in Brühl-Ost möglich, so dass in den nächsten
Monaten die Zeit genutzt werden sollte, entsprechende Wohnungen zu vermitteln.
Andererseits
sieht die F:D.P.-Fraktion ein, dass ein Beschluss des Rates, den Margaretenhof
abzureißen, nicht im Wege einer Dringlichkeitsentscheidung getroffen
werden kann. Es ist jedoch angesichts der zwingenden Wirtschaftlichkeitsberechnung
unvertretbar, weitere Haushaltsmittel in den Margaretenhof zu investieren,
-Notreparaturen ausgenommen.
Ziffern 1
und 2 des Antrages stellen auch keine Vorwegnahme eines entgültigen
Ratsbeschlusses auf baldmöglichen Abriss dar. Jedoch halten wir
es angesichts der Sachlage für unvertretbar, dass bis zu einem
entgültigen Beschluss, der diesseitiger Auffassung nach zwingend
ist, weitere Mittel unnütz investiert werden.
Darüber
hinaus sind Verhandlungen zwischen der Verwaltung, der Gemeinnützigen
Bau- und Siedlungsgesellschaft mbH sowie den Mietern des Margaretenhofs
über Ersatzunterkünfte unschädlich, zumal den Mietern
natürlich eine Überlegungsfrist eingeräumt werden sollte.
Mit freundlichen Grüßen
Gez. Jochem Pitz
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